生活可以如此复杂,财务分析亦如是
短期风险头寸
有学者提出了“短期风险头寸”的概念,其定义为:短期风险头寸=存量资产周转率-(流动负债-货币资金)/总资产
其中存量资产周转率为本年销售销售额(疑为收入,下面按收入分析)与上年末总资产之比。
如果我们将上述公式右边的分母(总资产)去掉,那么可以发现影响“短期风险头寸”大小(尤其是正负)的主要因素是“销售收入+货币资金-流动负债”,以此指标来衡量房地产开发企业的抗短期风险的能力,其实是在关注企业除了现有货币资金外,未来一个时期内是否有足够的收入偿还短期债务。
与流动比率相比,短期风险头寸更为合理,在于它考虑了房地产开发企业存货的流动性。短期风险头寸巧妙地以总资产与存量资产周转率的乘积来预测未来的销售收入,这样企业历史上开发速度的快慢成为预测的依据,而流动比率根本没有考虑这方面的因素。与此同时,按照短期风险头寸的思考方式,企业的开发性房地产租赁收入以及其它非房地产开发收入也被考虑在内,从而有效地弥补了流动比率的两大缺点。
不过,短期风险头寸依然没有考虑企业的盈利能力,这不能不说是一个遗憾。房地产开发企业在取得收入的同时,必然要发生一定的成本和费用(包括各种税赋)。因此,假设未来一段时期的收入全部被用来偿还负债,其实颇为勉强。此外,即使发生了危机,房地产开发企业也可以保留一定的流动负债,不需全部偿还。如果考虑上述因素,则短期风险头寸的决定性因素可以由“销售收入+货币资金-流动负债”改为 货币资金+销售收入-成本-费用-(流动负债-可保留的流动负债)=货币资金+(销售收入-成本-费用)+可保留的流动负债-流动负债
以常理论,销售利润率高的企业容易受银行及投资者的青睐,可保留的流动负债相对会多一些,而销售利润率低的企业则未必有这个待遇。因此,如果不考虑企业的盈利能力,按短期风险头寸的概念会高估低销售利润率企业的抗风险能力。
短期风险头寸的另一缺点在于未考虑国内房地产开发企业预收账款较多的事实。以万科为例,2007年9月30日预收账款为287.99亿元,占流动负债的比例高达63.79%。按相关法规要求,房地产企业只有在开发的楼盘封顶后才能对外预售,从实现销售到楼盘竣工可以确认收入这一段时间,企业实际需要支付的成本、费用占总体成本、费用的比例其实并不高。这也就是说,房地产开发企业“消灭”账面上的预收账款负债并不需要多少现金,这是预收账款与其它负债的本质区别,如果不考虑这一因素则会低估企业的抗风险能力。
举一个假设的例子进一步阐述这个问题。我们假设一家房地产开发企业A2007年9月30日的流动资产为100亿元,流动负债为50亿元,其流动比率为2。2007年4季度A开发的一处楼盘已经封顶,并实现销售20亿元,但该楼盘预计在2008年才能竣工。忽略其他因素,则A企业的现金增加20亿元,预收账款增加20亿元。无论如何,A在实现了20亿元销售并取得现金后抗风险能力是增强了,但我们可以看一下其流动比率和短期风险头寸的变化情况。
流动比率=流动资产/流动负债=(100+20)/(50+20)=1.71 来源:www.examda.com
流动比率反而下降了。而在短期风险头寸方面,货币资金增加了20亿元,流动负债增加了20亿元,货币资金-流动负债的结果不发生任何变化。但由于现金增加,企业的总资产也增加,这样计算公式中“(流动负债-货币资金)/总资产”分子不变,分母变大,短期风险头寸仍会略有改善,但我怀疑改善的幅度不能充分反映企业财务状况的好转。通过这个例子,我们可以看到流动比率和短期风险头寸不考虑房地产开发企业预收账款这一特殊因素会出现何等的谬误。
当然,如果考虑预收账款,则对房地产开发企业短期风险的衡量重点就应该从收入和流动负债转变到销售额(包括未确认收入的预售部分)和扣除预收账款后的流动负债上来,但企业的销售额并非会计报表中的一项,因此数据的取得并非易事。
即使忽略销售额与收入的不同,在使用短期风险头寸指标时还需注意企业发展战略不同带来的影响。前面讲过短期风险头寸与流动比率相比考虑了企业开发性房地产的存在,但是,实施不同发展战略的企业其收入来源与资产结构也不同,正如前面提到的某些企业投资性房地产收入较多,而房地产租赁收入与开发收入受行业危机影响的程度不同。如果我们假设未来可能发生危机,企业的资产周转率将下降,但其收入构成不同,资产周转率下降的幅度也将迥异。因此,假设危机来临后所有房地产开发企业资产周转率将下降百分之多少,在此基础上比较企业的抗风险能力不能说是严谨。