市地税局明确个人转让住房征个税政策
市地税局明确个人转让住房征个税政策
日前,广州市地方税务局正式转发国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号),明确从2006年8月1日(税款所属日期)起,个人转让住房核定征收的税负维持不变。同时,实行据实征收方式计算个人所得税的,其合理费用扣除的有关规定将严格按照国家政策执行。
市地税局的转发文名称为《转发关于个人转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(穗地税发[2006]169号,以下简称“169号文”),主要内容是补充明确了个人转让住房实行核定征税的纳税人,按住房转让收入1%的征收率核定应纳个人所得税额,并明确具体征管办法及个人转让非住房收入的个人所得税征收,仍按去年12月《关于个人转让房产征收个人所得税问题的补充通知》(穗地税发[2005]317号,以下简称“317号文”)的有关规定执行。
实行核定征收的具体情形
按照“317号文”规定,个人在转让住房过程中,如果有出现下列情形之一的,实行核定征收:
(一)未能提供合法、有效的售房合同,不能正确计算售房收入的;
(二)未能提供合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证,不能正确计算房产原值的;
(三)未能提供支付合理费用相关凭证,不能正确计算合理费用的;
(四)申报房产成交价格低于房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格,又无正当理由的;
(五)个人转让已购公有住房不能提供所有扣除项目相关资料凭证的;
(六)在办理个人所得税完税手续时,未按规定提供主管地税征收机关出具按“据实征收”审核意见的。
按照“317号文”规定,个人转让住房收入额一般按实际成交价格(指开具售房发票所载金额)确定;但纳税人申报的售房收入额低于房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格又无正当理由的,按房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格确定。
8月1日起合理费用扣除范围有所扩大
按照 “317号文”的规定,合理费用是指转让房产时按照国家或地方政府规定支付的有关营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、土地出让金、中介服务费、交易手续费以及房产交易过程中按规定支付的其他有关费用。
新文件对合理费用扣除范围作出补充,明确从8月1日(税款所属日期)起,纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用可以在税前扣除。
文件明确,扣除支付的住房装修费用时,如果纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除:
(1)已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15%;
(2)商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%。
如果纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。
文件还规定,纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的,其向贷款银行实际支付的住房贷款利息,凭贷款银行出具的有效证明据(请征管处审核目前贷款利息是否仍应开具地税机关监制的发票,不要笼统地说“证明”)实扣除。纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,凭有关部门出具的有效证明(请征管处审核目前贷款利息是否仍应开具地税机关监制的发票,不要笼统地说“证明”)据实扣除。
据实征收按转让所得征20%
市地税局表示,如果纳税人能够提供符合要求的完整的证明材料,而计算出来个人住房转让没有所得的,不用交纳个人所得税。同时重申,实行据实征收方法的纳税人,以个人一次转让住房收入额减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%税率计算应纳税额。
计算公式为:
应纳税所得额=每次转让房产收入额-房产原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用
应纳税额=应纳税所得额×20%
实行据实征收方法的重要环节是确定房产原值和合理费用。纳税人必须提供有关合法、有效的凭证,包括完税凭证、套印税务机关发票监制章的发票以及经省级税务机关批准不套印发票监制章的专业发票和财政部门管理的行政性收费收据以及经财政部门、税务部门认可的其他凭证,经税务机关审核后才能进行减除;发生建造费、中介服务费的,纳税人还必须提供有关合同、协议。
普通住房及非普通住房标准照旧
市地税局重申,普通住房和非普通住房标准仍维持不变。根据去年广州市国土房管局、财政局和广州市地方税务局联合印发的文件《关于广州市享受优惠政策的普通住房标准的通知》(穗国房字[2005]375号)规定,广州普通住房必须同时满足三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米);实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)。该标准在整个广州市辖区范围内是统一的,包括十区和两个县级市。
上半年我市二手房转让征收个税逾4600万
今年上半年,我市二手房交易畅旺,据广州市房屋调换总站资料显示,上半年房屋调换总站共办理二手房转让19105宗,共征收二手房交易个人所得税4622万元。另外,由于不能提供费用扣除凭证等原因,采用据实征收个人所得税的比例较小,以越秀区为例,今年上半年越秀区实行据实征收的二手房交易仅147宗。
(王凌)
话你知:
(一)每次转让房产收入额是指纳税人转让房产所取得的全部房款收入,不管分多少次取得收入,均应合并为一次转让房产收入。
(二)房产原值是指:
1、商品房:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2、自建住房:实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3. 经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房):原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金。
4.已购公有住房:原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或标准价)购买的公有住房。
经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。
5.城镇拆迁安置住房:根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房[2003]234号)等有关规定,其原值分别为:
(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的,为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;
(2)房屋拆迁采取产权调换方式的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;
(3)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人除取得所调换房屋,又取得部分货币补偿的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费,减去货币补偿后的余额;
(4)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人取得所调换房屋,又支付部分货币的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款,加上所支付的货币及交纳的相关税费。
(三)转让住房过程中缴纳的税金是指:纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
(四)主管地税征收机关是指:房产座落在越秀区、天河区、白云区、黄埔区的,主管地税征收机关为广州市越秀区地方税务局;房产座落在其余各区(市)的,主管地税征收机关为房产所在地的区(市)地方税务局。