如何实施住房抵押贷款证券化
王莹
自20世纪90年代我国开始住房改革以来,住房抵押贷款业务随之发展,逐渐形成以住房抵押贷款为核心的住房金融体系。然而住房贷款的长期性及银行经营的安全性二者之间的矛盾表明,仅靠银行贷款无法推动住房业达到满足居民要求的规模。从目前情况来看,住房抵押贷款证券化在我国不仅必要而且已经具有了相当的可行性,可以进入具体操作阶段。
一、实施住房抵押证券化的可行性
1、发行住房抵押贷款债券已经具备了足够的资产支撑。尽管我国住房抵押贷款起步较晚,与西方国家相比,此项贷款的规模还存在显著差距,但十几年来已取得了长足发展。到1997年底我国发放住房抵押贷款仅100亿元,截至2000年底,仅建设银行发放的自营性住房抵押贷款余额就达到1360亿元。按照现有的规模,建立住房低押贷款组合基本上不会受到规模不经济的限制,住房抵押贷款证券化已经具备了资产基础。
2、住房抵押贷款证券化潜在的投资力量庞大,市场呼唤新的金融工具。我国金融市场在不断完善过程中,居民金融投资意识大大加强。近年来,中央银行多次降息,社会闲置资金积蓄了投资新的金融工具的巨大潜能,投资需求非常旺盛。养老基金、医疗基金等社会保障机构已聚集了巨额资金,专业性的投资基金也逾100家,有能力提供长期、稳定的资金来源,证券化市场的主力投资者已经具备。
3、证券市场的发展为住房抵押贷款证券化提供了融资条件。经过十多年的发展,我国证券市场初具规模,建立了与市场相适应的国家监管体系,培育了一批机构投资者和个人投资者,其对证券市场风险的承受能力大大增强。证券市场的基础设施和配套服务也逐步完善,目前,我国证券经营机构达300多家,营业网点3000多处,遍布全国各大、中、小城市。另外,开展证券化所需的会计事务所、资信评级机构、资产评估机构等中介机构也不断发展壮大,业务的规范性、业务能力、管理制度都有很大进步。
二、推行住房抵押贷款证券化的设想
1、由于我国的金融制度尚未健全,抵押贷款发放的总体规模还不大,地区间发展不平衡,目前要适时开展目标市场调研,借鉴国际经验,设计出符合我国国情的住房抵押贷款证券化初步方案,在少数市场发达、住房抵押贷款发放具有一定规模的大城市先行试点总结经验后逐步推广。
2、发展住房抵押贷款证券化需要有良好的市场环境。国家应鼓励发展抵押贷款的担保和保险业务,建立住房抵押担保和保险的专门机构,对抵押贷款发放进行规范,并由政府设立的资信评级机构,对抵押证券进行评价,使其标准化,增加安全性和透明度。
3、抵押贷款市场必须有稳定的机构投资者参与。应大力发展人寿保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行等非银行投资机构,以培养机构投资者。
4、住房抵押贷款证券化的相关法律法规亟待完善。有关部门应抓紧研究制定允许进行证券化的住房抵押组群标准、抵押贷款证券评级标准、发行交易程序、金融机构开展此项业务的会计准则、信息披露制度及对违规行为的处罚规定等等。
金融时报 (2002年01月28日)